«Покупатели готовы скорее переехать за МКАД чем в пятиэтажку»

По данным аналитиков «Миэля» цены на квартиры на вторичном рынке в Москве за первые два месяца 2012 года выросли  на 4,1%. О том, на сколько подорожает жилье в Москве в 2012 году и какие факторы заставляют цены на квартиры ползти вверх в интервью корреспонденту «Новостей недвижимости» Александру Дементьеву рассказал генеральный директор  «Миэль-Брокеридж» Алексей Шленов.

С чем вы связываете резкий рост стоимости жилья в Москве в начале года?

Этот рост связан, на мой взгляд,  с тем, что ликвидные  квартиры, выставленные по адекватной рыночной стоимости, быстро уходят с рынка, а вновь появляющиеся объекты, с хорошим набором  потребительских характеристик, предлагаются уже по несколько завышенной стоимости. Если квартира находится  в качественном доме, на комфортном этаже, имеет хорошую планировку и состояние, то цена такого объекта, скорее всего, будет  завышена. Продавцы хороших квартир, понимая, что ликвидных объектов на рынке становится все меньше, а спрос на них не спадает, начинают играть на повышение, что и отражается на ценах предложения объектов, поступающих в продажу. При этом ценовой разрыв между квартирами с максимальным набором хороших потребительских характеристик и малоликвидными  вариантами становится более существенным.

Каков ваш прогноз по ценам на вторичном рынке жилья в Москве по итогам года?

Давать какие-либо прогнозы  всегда крайне сложно. Однако можно предположить, что если в 2012 году не произойдет никаких глобальных потрясений на мировом экономическом рынке, последствия которых отразятся на экономике России,  год будет благоприятным. Небольшой объем новостроек на рынке Москвы и высокий уровень предложения на вторичном рынке, позволяют нам предполагать, что в результате такого баланса, объем сделок на вторичном рынке будет значителен, и как следствие, стоимость квадратного метра может вырасти на 10-15%.

Какие квартиры наиболее ликвидны и каковы главные критерии, влияющие сейчас на стоимость жилья?

В первую очередь на стоимость и ликвидность квартиры влияет ряд физических и юридических факторов. Если рассматривать типовую квартиру, то, в первую очередь, на ее стоимость будет влиять местоположение дома. Наиболее предпочтительными, и как следствие более дорогими являются ЦАО, ЮЗАО, СЗАО, ЗАО, отчасти ЮАО. Абсолютно одинаковые по всем параметрам квартиры, но при этом находящиеся в разных округах, будут отличаться по цене.

Например, цена квадратного метра в ЦАО и на южной или юго-восточной окраине города может отличаться в два раза. Также весьма значимым фактором является близость к станции метро – это может повысить стоимость квартиры на 10-20%. В пределах одного района большое влияние на цену оказывает категория и состояние дома: стоимость 1 кв.м в современном монолитно-кирпичном доме возрастает по сравнению со старой панельной пятиэтажкой на 30-40%. Первый этаж сразу снижает стоимость примерно на 10% (за исключением квартир на первой линии домов в проходных местах, из которых можно сделать нежилое помещение для коммерческого использования). Окна на шумную улицу – минус 5-10%, столько же может «стоить» и открывающийся из окна вид на промзону или железную дорогу. Последний этаж – сократит стоимость на  2-5%, примерно настолько же, по опыту «Миэль-Брокеридж»,  может снизить стоимость неприглядный подъезд.  Учитывается изолированность или смежность комнат, расположение окон, наличие лоджии, балкона, телефона, внешний вид дома, наличие автостоянки, состояние подъездов и т. д.

Определить недостатки и достоинства домов по их типу достаточно сложно, так как практически в любом типе здания есть свои плюсы и минусы. Одними из самых неликвидных  считаются «хрущевки» из-за маленького метража квартир, неудачной планировки и невысокого качества строений. К самым ликвидным и дорогим на сегодняшний день относят квартиры в монолитных домах. Здания отличает индивидуальность проекта, свободная планировка квартир, дающая простор фантазии в обустройстве жилого пространства.

Влияние на стоимость квартир оказывает, в том числе, критерий безопасности. К положительным моментам можно отнести огороженную и охраняемую территорию вокруг дома, домофон и консьержа на входе в подъезд. Также немалое значение имеет металлическая укрепленная дверь в квартиру и общее состояние подъезда. Если квартира никак не охраняемая и в подъезд может войти любой желающий, вариант будет оцениваться ниже, даже если сама квартира находится в очень хорошем состоянии.

Также, по наблюдениям наших специалистов,  понижают цену проблемные ситуации с правоустанавливающими документами. Например, когда невозможно исключить претензии к покупателю квартиры со стороны не учтенных при разделе квартиры наследников, супругов и детей, права которых могли быть нарушены. Насколько из-за этого может снизиться стоимость квартиры, оценить трудно, так как есть покупатели, для которых значимость этих факторов не очень велика, но растет число тех, кого это может заставить воздержаться от покупки. По-прежнему свободная (без альтернативы) квартира стоит дороже.

Что сейчас более важно при покупки квартиры — желание сэкономить или качество жилья?

В течение всего прошлого года было востребовано качественное ликвидное жилье, и  в 2012 году  этот тренд не изменился. Покупатели смотрят в первую очередь на месторасположение дома,  хорошую транспортную доступность,  качество строения, общую площадь квартиры и кухни, на планировку. Современные покупатели готовы скорее переехать за МКАД, нежели в пятиэтажку, или квартиру с маленькой кухней и без балкона. Отделка  здесь особого значения не играет.

Покупатели выбирают недвижимость тщательнее, и мы отмечаем, что возрос интерес к квартирам в ценовом диапазоне 7-8 млн рублей. Более четверти от всех сделок на рынке происходит в этом сегменте. О том, что клиенты выбирают более качественное жилье, свидетельствуют и возросшие суммы ипотечных сделок.   Покупатели предпочитают взять кредит побольше, и купить квартиру получше. Так, например, пятиэтажки старого жилого фонда стали реже участвовать в сделках.  Не высок спрос и на девятиэтажные панельные дома. Конечно,  и у них есть свой стабильный покупатель. При этом если квартира расположена в кирпичном доме, то шансы найти для нее покупателя значительно возрастают. Продажа квартир в панельных и блочных пятиэтажных домах затруднительна

С чем связан резкий рост популярности ипотеки у населения?

Сделки с привлечением ипотечного кредита на сегодняшний день составляют порядка 30% от общего количества сделок купли-продажи, провидимых в нашей компании.   Сегодня  ипотека для многих людей стала понятным и доступным, а иногда и единственным,  инструментом решения жилищного вопроса. Также в последние годы на регулярном рынке недвижимости ипотека активно привлекается при улучшении жилищных условий, в альтернативных сделках. Покупатели продают имеющееся жилье, и деньги от продажи рассматриваются как собственные средства, а кредит служит необходимой доплатой. Поэтому доля кредитных средств от общей стоимости приобретаемой квартиры, в таких сделках, как показывает наша практика,  в основном  составляет  50-53%.  Прибегают к ипотечным кредитам чаще всего молодые семьи от 28 до 40 лет, с одним или двумя детьми. Как правило, это наемные сотрудники со средним, или несколько выше среднего, доходом. 

Сам по себе рост доли ипотечных сделок благоприятно влияет на рынок как некий генератор активности. Заемщики решают свои жилищные вопросы и не боятся прибегать для этого к заемным средствам, тем самым планируя свои финансовые расходы на долгую перспективу. Такой активный рост ипотечных сделок позволяет нам говорить, что своеобразный психологический барьер преодолен, и сегодня ипотека рассматривается многими покупателями как реальный действующий инструмент для решения жилищных задач.