Недвижимость в Израиле

Когда россияне присматриваются к покупке недвижимости за рубежом, речь, как правило, идет о таких странах как Болгария, Турция, Франция или Таиланд. Олигархи регулярно приобретают жилье в Лондоне. Однако есть ряд других стран, где хорошая природа и климат, а жилье не такое дорогое по сравнению с российскими расценками. Такой страной является Израиль.

Как проходит процесс покупки недвижимости в Израиле в секторе новостроек?

1. Первый этап - выбор объекта. Заключение предварительного договора (заявка плюс запрос на приобретение недвижимости). Предварительный взнос в размере от 1 до 5% от стои­мости недвижимости;
2. Проверка и согласование контракта с застройщиком;
3. Подписание договора купли-продажи (в течение 30 дней со дня подписания за­явки). Доплата 10-15% от стоимости недвижимости;
4. Согласование системы пла­тежей. Как правило,плате­жи осуществляются раз в три месяца. Платежи при­вязаны к индексу цен; если же клиент желает зафикси­ровать стоимость покупки, он может в первые 60 дней со дня заключения дого­вора купли-продажи опла­тить 80% стоимости недви­жимости;
5. Оплата налога на приобретение недвижимости (в те­чение 50 дней со дня под­писания заявки на приоб­ретение) от $7 тыс./кв. м. Это значит, что но­вая четырехкомнатная квартира с парковочным местом, кладовой и большой лоджией стоит не меньше $560-600 тыс.

Самую дешевую недвижимость Израиля сегодня следует искать в Хайфе, Эйлате, Нетании. Дороже всего, по данным Gordon Rock, обойдется покупка квартиры в Тель-Авиве. Цена на жилье с ви­дом на море (например, на первой линии набережной Яркон) начина­ется с $10 тыс./кв. м. Минимальная цена на новостройки в Тель-Авиве - $ 600 за квадратный метр. В близлежащих к Тель-Авиву го­родах - Рамат-Гане, Гиватаиме - та­кую квартиру в новостройке можно купить чуть дешевле - от $480-500 тыс., а в Ришон-ле-Ционе - за $400- 420 тыс. Недвижимость в Израиле очень хороша с точки зрения проживания и не очень интересна с инвестиционной точки зрения. Покупать там жилье есть смысл, в первую очередь, если вы собираетесь регулярно жить в стране.

После отмены визового режи­ма в 2008 году туристичес­кий поток из России в Из­раиль вырос даже больше, чем ожи­дали туроператоры. Россияне чаще стали бывать в Земле обетованной и чаще задумываться о покупке та­мошней недвижимости.

Россияне активно покупают недвижимость в Израиле. Хотя не все эксперты усматривают инвестиционный смысл в таких сделках. Мнения экспертов об израиль­ском рынке резко расходятся. Кри­тически настроенные специалисты говорят, что недвижимость не поль­зуется спросом и изменение визо­вой политики не повысило ее рей­тинг. «Рынок Израиля остается экзо­тикой. Покупки не очень популяр­ны, так как страна находится в со­стоянии постоянного конфликта. Покупают недвижимость в основ­ном репатрианты. После отмены ви­зового режима число сделок увели­чилось не более чем на 3-5%», - го­ворит управляющий партнер компа­нии Kingsland Денис Евсеев.

Руководитель департамента ин­вестиций в зарубежную недвижи­мость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс также не счита­ет, что отмена визового режима уве­личила спрос: «Израильскую ви­зу можно было без особых проблем получить и прежде. Влияние этого фактора очень незначительно».

Но есть эксперты, которые наста­ивают на обратном: отмена виз по­высила популярность направления и количество сделок. По оценке гене­рального директора компании «МИ- ЭЛЬ DPM» Натальи Завалишиной, сразу после отмены виз спрос на жи­лье в Израиле вырос на 25-30%. «Се­годня израильская недвижимость держится на 8-9-м месте, пропус­кая вперед только Болгарию, Ита­ лию, Кипр, Францию, Великобрита­нию и другие популярные места», - говорит эксперт. В зависимости от сезона и ряда других факторов объ­ем покупки израильской недвижи­мости достигает 3-7% от всех сде­лок «МИЭЛЬ DPM».

А по информации консультанта AVCReal Estate Юлии Тишковой, россияне и жители стран СНГ лиди­руют среди покупателей израиль­ской недвижимости: «Их доля до­стигла 46% от числа иностранных покупателей. Это больше, чем у анг­личан (19%), французов (26%), аме­риканцев (10%), латиноамерикан­цев (7%). Еще 1% приходится на по­купателей из других стран».

Популярные направления

По данным международного агент­ства зарубежной недвижимости Gordon Rock, в основном наших со­отечественников интересует при­морская недвижимость. Те, кто не собирается сюда на ПМЖ, чаще все­го воспринимают Израиль как круг­логодичный курорт.

На Средиземноморском побе­режье главный спрос на Нетанию, Хайфу и Тель-Авив с городами, вхо­дящими в агломерацию Гуш-Дан и Тель-Авивский округ, - это Рамат-Тан, Гиватаим, Ришон-ле-Цион, Гер- цлия Питу ах, Бат-Ям и др. «Сейчас много строят в Нетании - это Израильская Ривьера, крупней­ший в стране средиземноморский курорт, - говорит президент Gordon Rock Станислав Зингель. - Город активно развивается, здесь много вы­ходцев из СССР и русский язык мож­но услышать часто. А цены на не­движимость на 30% ниже, чем в Тель-Авиве».

В Хайфе строят меньше, возмож­но, потому и рост цен с начала года здесь наибольший - до 20%. «Здесь покупают недвижимость те, кто хо­чет жить у моря, но не хочет пере­плачивать за «центральное положе­ние». А прекрасная транспортная инфраструктура позволяет легко добраться до Тель-Авива», - расска­зывает Станислав Зингель.

Конечно, не обойдены внимани­ем Иерусалим и Эйлат - знамени­тый курорт на побережье Красно­го моря. По израильским меркам, Эйлат - это далеко (несколько ча­сов на машине или 45 минут на са­молете от столицы). Город славит­ся сухим климатом, температура во­ды в Красном море практически ни­когда не опускается ниже 21 граду­са. Главные покупатели эйлатских домов и квартир - те, кого Израиль привлекает как место отдыха.

Недвижимость в Иерусалиме приобретают те, для кого значима близость к святым местам. Квадрат­ные метры здесь всегда в цене. «Го­род расположен на холмах, и здесь на стоимость влияет вид из окна на Старый город. Уровень цен почти такой же, как в Тель-Авиве», - ком­ментирует Станислав Зингель.

Особенности рынка и спроса

У рынка недвижимости Израиля имеются особенности, которые не могут не удивлять иностранного ин­вестора. Например, «общинное» ре­шение жилищного вопроса религи­озными евреями.

Как сообщает сайт IsraVip.com, в декабре 2009 года уважаемый в ре­лигиозных кругах раввин Миха Рот­шильд призвал религиозных евре­ев использовать потенциал дешево­го вторичного рынка жилья. По его предложению руководители общин будут составлять списки по 200 се­мей и приобретать для них дешевые квартиры в одном районе. Подпи­савшиеся обязываются переехать в жилье, которое для них купит общи­на. Таким образом предполагается за несколько месяцев решить квар­тирный вопрос сотен религиозных семей, желающих жить исключи­тельно среди единомышленников. В первую очередь речь идет о городах Нацрат-Илит, Мигдаль а-Эмек, Афула, Офаким, Беер-Шева.

Конечно, есть и «светские» осо­бенности рынка израильской недви­жимости. Например, преобладание больших квартир - четырехкомнат­ных и больше. Даже трехкомнатных квартир не так много, не говоря уже о популярных у нас «двушках» и «однушках». Местный рынок всегда был рассчитан на большие семьи.

«Практически все застройщики ори­ентированы как минимум на четырех­комнатные апартаменты площадью 90- 110 квадратных метров. Израиль - это большие семьи, тесные родственные связи, гостеприимство. При этом ком­наты, как правило, небольшие. Кварти­ра обычно включает в себя три спаль­ни и гостиную. При необходимости од­ну спальню превращают во вторую де­тскую или кабинет. Однокомнатных квартир нет, исключение составляют студии в отелях. Доля двухком­натных на рынке невелика, ими инте­ресуются в основном иностранцы», - говорит Станислав Зингель.

Редкие для израильского рынка од­нокомнатные квартиры обычно пред­ставляют собой единое пространство. Покупатель сам устанавливает перего­родки и устраивает кухню. «Так же об­стоит дело с двухкомнатными квартира­ми - одна из комнат играет роль прихо­жей», - рассказывает Юлия Тишкова.

Далеко от кризиса, близко к политике

Жизнь в Израиле гораздо меньше за­висит от состояния мировой экономи­ки, чем от внутриполитических факто­ров. Это справедливо и по отношению к рынку недвижимости. Поэтому миро­вой финансовый кризис незначительно повлиял на него - в 2009 году рынок ак­тивно рос, в то время как в других стра­нах в лучшем случае наблюдалась ста­билизация. По данным аналитического портала Global Property Guide, недвижи­мость в III квартале 2009 года подоро­жала на 13% по сравнению с аналогич­ным периодом 2008-го.

Способ сэкономить на покупке жилья, к которому активно прибегают израиль­тяне, - это так назы­ваемые коллектив­ные покупки, свое­го рода аналоги жи­лищно-строительных кооперативов со­ветской поры. Буду­щие жильцы выкупа­ют участок земли под застройку и сами вы­ступают в роли под­рядчика, нанимая за­стройщика, выбирая на конкурсной осно­ве исполнителей ра­бот и контролируя весь процесс стро­ительства. Это поз­воляет существенно экономить.

Такие проекты весьма популярны. Вот всего лишь один пример: по инфор­мации сайта IsraVip. сот, не так давно буквально за два дня были раскуплены 54 квартиры в коллек­тивном проекте ком­пании «Тадхар» в Рамат-Гане. «Рынок жилья в Израиле почти не пострадал в силу своей обособленнос­ти. В некоторых сегментах цены даже выросли, хотя количество сделок сокра­тилось», - комментирует Денис Евсеев. Мало того, уменьшение числа сделок тоже оказалось временным явлением: осенью 2009 года продажи активизи­ровались. «Рынок практически отыгралпадение конца 2008 года. По срав­нению с кризисным окончанием 2008-го сделок в I полугодии 2009 года было заключено на 45% боль­ше», - рассказывает Юлия Тишкова.

Ряду экспертов это дает основа­ния говорить о перспективности ин­вестиций в местную недвижимость. Но сам по себе рост цен не связан с долговременной перспективой. «Це­ны на израильскую недвижимость очень волатильны, спады и подъ­емы на этом рынке сменяют друг друга. И в первую очередь эти коле­бания обусловлены нестабильнос­тью военной ситуации», - объясняет Игорь Индриксонс.

Наступает период мира и ста­бильности - жилье в Израиле доро­жает. Начинают звучать орудия - цены катятся вниз. По словам Игоря Индриксонса, в последние годы цены шли вверх в том числе благодаря активному ин­тересу к израильской недвижимости со стороны французов. «Часть фран­цузов, недовольных ростом доли му­сульманского населения у себя в стране, начала покупать жилье за ру­бежом. В этом смысле Израиль - од­но из подходящих мест», - коммен­тирует он.

Цены и экономия

Активное строительство в Израиле ведется не только в крупных горо­дах вроде Тель-Авива, Иерусалима и Эйлата. В городках, которые обра­зуют агломерации и тянутся вдоль Средиземноморского побережья, регулярно появляются новые проек­ты разного уровня. Часто жилье там раскупается, как горячие пирожки.

В Нетании цены на 30% ниже, чем в Тель-Авиве, минимальная сто­имость новостройки составит $330 тыс. В Хайфе хорошую четырехком­натную квартиру площадью около 100 кв. м можно найти за $280-320 тыс., в Иерусалиме - за $340 тыс.
Израильскую недвижимость не­льзя назвать самой доступной. Осо­бенно если учесть, что здесь почти нет одно- или двухкомнатных квар­тир, которых полным-полно на ку­рортах Болгарии и Турции. Однако это компенсируется доступной ипо­текой (машкантой). Условия по жи­лищным кредитам в Израиле впол­не среднеевропейские. Процентная ставка по ипотечным ссудам снижа­лась в течение всего прошлого года. По данным банка Израиля, осенью 2009 года средняя ставка на ипоте­ку сроком свыше 20 лет составляла 4,3%, а сроком до 5 лет - 2,47%.

«Условия для нерезидентов здесь чуть хуже, чем для израильтян, но лучше, чем в других странах. При первоначальном взносе в 40-45% кредит можно взять под 4% годо­вых (в швейцарских франках) на срок до 15 лет - благодаря рекорд­но низкой ставке рефинансирова­ния ЦБ», - говорит Станислав Зин- гель. Правда, по отзывам некото­рых экспертов, израильские банки не слишком охотно дают ипотеку нерезидентам.Сейчас следом за ценами на жи­лье растут размеры ипотечных ссуд. Два года назад средний объем маш- канты для покупки квартиры в цен­тре страны составлял 400 тыс. ше­келей, сейчас - 620 тыс. На перифе­рии машканта подскочила на 57% - с 350 тыс. до 550 тыс. шекелей.

Сэкономить можно, если найти удачный объект недвижимости в прибрежных го­родках вроде Бат-Яма, который на­ходится в 5-7 минутах езды от Тель- Авива. «Туда прокладывают новую дорогу, активно застраивают набе­режную качественным, но сущест­венно более дешевым, чем в самой столице, жильем, - рассказывает Станислав Зингель. - Апартаменты класса люкс на первой линии с обыч­ными для Израиля удобствами (пар­ковка, большая лоджия и др.) - от $450 тыс. В Тель-Авиве такая квар­тира стоит от $1 млн. В городах-спутниках, входящих в так называ­емый Большой Тель-Авив (Бат-Ям, Рамат-Ган, Гиватаим, Ришон-ле-Цион и др.), цены на недвижимость ниже, жизнь спокой­нее, а качество жилья высокое». Юлия Тишкова также считает, что Ашдод, Бат-Ям и Эйлат пока еще недооценены: «При ценах местных новостроек $1500-2500 за квадрат­ный метр это направление в скором времени будет интересно инвесто­рам из России».

Приятно, хотя и неперспективно

Если смотреть на израильский ры­нок недвижимости глазами инвес­тора, то беспроблемным назвать его трудно. «Цены постоянно скачут, поэтому инвестировать трудно, - считает Игорь Индриксонс. - И хотя по своим природным условиям мес­тный рынок привлекателен, много­летний военный конфликт обесце­нивает эти достоинства».

Покупать жилье для сдачи в арен­ду сегодня тоже не слишком выгод­но. «Спрос на курортное жилье но­сит сезонный характер. Окупаемость таких проектов свыше 20 лет», - за­мечает Денис Евсеев. Игорь Индрик­сонс оценивает среднюю доходность аренды в Израиле в 5%. «Такую при­быль можно получить на любом ев­ропейском рынке. И не подвергаясь никаким рискам», - говорит он.

С середины прошлого года це­ны на аренду снижаются. Причина - избыток квартир, купленных спе­циально для сдачи в аренду. За три летних месяца 2009 года в Тель-Ави- ве цены снизились на 6-10%, в Ие­русалиме - на 8%, а кое-где и на 10- 14%. Если раньше сдаваемые квар­тиры не простаивали и нескольких часов, то сегодня они яедут кварти­рантов по несколько дней и недель.

В Израиле лучше жить, чем инвестировать в жилье

Но сами израильтяне охотно инвестируют в местную недвижимость. Местный рынок жилья понятен и предсказуем. В Тель-Авиве двухкомнатную квартиру можно снять за $980 в месяц, трехкомнатную - за $1300. В Иерусалиме соответственно за $757 и $935. «В основном недвижимость сдается иностранцам», - говорит Юлия Тишкова.

С другой стороны, если вы не гонитесь за прибылью, у местно­го рынка есть ряд несомненных до­стоинств. Это теплый климат, без­визовый режим, дружественная сре­да. Стоит учесть и такой факт: сами израильтяне охотно инвестируют в недвижимость своей страны. «Ког­да дорожала недвижимость в Бол­гарии, Румынии, Чехии, Венгрии, Черногории, израильские инвесто­ры и девелоперы вкладывали деньги в эти рынки, - рассказывает Станис­лав Зингель. - С приходом кризи­са инвесторы переориентировались на внутренний рынок. Он понятен и предсказуем. Из-за низкой ставки рефинансирования невыгодно хра­нить деньги на счетах, и инвесторы предпочитают вкладываться в не­движимость. Например, инвести­руют на стадии строительства 20% стоимости жилья в проект в Нетании, а через три года выплачивают остаток. К этому времени недвижи­мость будет стоить на 20-25% доро­же, даже если рынок будет стагнировать. Жилье будет легко продать и зафиксировать прибыль».

Недвижимость в Израиле актив­но покупают евреи, живущие в Рос­сии, странах СНГ, Америке, Вели­кобритании, Канаде и Франции. «Основные цели таких покупок - инвестиции и отчасти обеспечение жилья «на выходные». Тем более что в Израиле цены на недвижимость, по сравнению с мировыми, все еще сравнительно низкие, и ожидается дальнейший рост. В 2003 году инос­транные граждане приобрели не­движимости в общей сложности на $210 млн, а в 2009 году - уже на $3,7 млрд. Сейчас доля иностран­ных покупателей на израильском рынке недвижимости составляет 69% от общего числа», - рассказыва­ет Юлия Тишкова.

Другие материалы на тему недвижимости за рубежом:

Недвижимость в Болгарии. Недвижимость в Болгарии приковывает внимание как россиян так и европейцев. Эксперты рапортуют о росте продаж недвижимости в этой стране, а девелоперы расписывают инвестиционную привлекательность региона. 

В какой стране купить недвижимость. В какой стране купить недвижимость это дело вкуса. Для потенциального покупателя недвижимости за рубежом с в первую очередь следует опасаться недобросовестных риэлторов.